東京都23区で供給された分譲マンションは、いまや都市部不動産の基幹インフラです。しかし、建物の物理的価値を左右するのは「竣工時のスペック」よりも、「その後どう管理されるか」にあります。

いま、不動産の価値を支える見えない基盤として注目を集めているのが「管理業務条例」です。制度改正のたびに、管理会社やオーナーの運用義務は増し、対応スピードが企業の信頼性に直結するフェーズに入っています。

その管理品質を制度的に担保しているのが、各自治体が定める“管理に関する諸条例”です。

各区で条例の名称は「ワンルームマンション条例」「住環境整備条例」「建築物維持管理条例」など様々ですが、本シリーズでは便宜的に“管理業務条例”と総称して統一的に扱います。

「うちは法務に任せているから大丈夫」──そうした声も聞かれますが、実態は条例が担う役割はリスク管理を超えて、資産価値の維持・事業戦略そのものに関わるようになっています。

条例はかつて“義務の集合体”として扱われてきました。しかし近年は、住民満足度のベースラインであり、顧客との接点（例：報告書、清掃品質、緊急対応力）を裏付ける制度的根拠として見直されています。

また、条例を意識した運用提案ができることは、管理会社・PM会社にとっての営業優位性にも直結します。

一度制定された条例が不変であると考えるのは誤解です。東京都ではこの10年、都条例の改定を受けて各区が順次条例を見直し、管理品質の定義は静かに進化し続けています。

時期	改正の主な方向性	代表例（抜粋）
2015年前後	法定業務の効率化／文書化の強化	・東京都行政手続条例全面改正（2015年）・複数区で文書管理規程を段階的に見直し
2017〜2019年	住民説明義務の拡充／区間連携の制度化	・東京都情報公開条例改正（2017年）でネット公表・手数料無料化・港区・杉並区などが中高層建築物条例を改正し、説明会要件を強化・2019年前後から耐震・防災分野で複数区が共同プロジェクトを制度化
2021年以降	災害時対応／環境配慮／透明性の推進	・東京都防災指針更新（2021年）／無電柱化条例関連改定・環境確保条例改正（2019・2022年）を受け、区が再エネ設置要綱や助成制度を整備
2023年〜現在	高齢化・人手不足を踏まえた柔軟な管理手法	・世田谷区住環境条例改正（公布2024/3、施行2024/6）で管理員常駐義務を緩和

上表は主なトレンドと代表的な改正例で、年次はあくまで目安です。区によって改正時期や内容、取り組みの濃淡は異なります。詳しくは各区公式サイトの「例規集」や改正理由説明資料をご確認ください。

この連載では、条例の全文や改正履歴、各区の違いといった“制度のディテール”を読み解きながら、以下のような視点で解説を進めていきます。

次回は、渋谷区、新宿区、江東区といった主要区が公表している「管理業務条例全文」と「改正履歴」の中から、実務に直結する要点の見極め方をお届けします。

✅ 管理業務条例は、制度的には「法規」だが、実務的には「価値維持の仕組み」である
✅ 近年の改正により、条例は“静かに”進化し続けている
✅ 経営層は「法務ではなく事業戦略の観点」で管理業務条例を読み解くべき
✅ 次回以降では、条例の全文・履歴をもとに、対応の勘所と差異化戦略を具体化していく

参考文献：

管理条例を読み解く：第1回-管理の質＝資産の未来