近藤：
今回のテーマは、「良い経費Navi」です。
「良い経費Navi」とは、Knees bee税理士法人さんと弊社アセットコミュニケーションズで新たに立ち上げたサービスで、建物管理・メンテナンスにおける良い経費の使い方を税金の視点も含めてご提案していくプログラムです。
「良い経費Navi」では、ご自身の税率を確定申告等の書類からKnees bee税理士法人さんが判断し、今年度の所得予測を出します。そうするとおおよその税率がわかりますので、その税率から経費の使用可能額を算出します。この経費の使用可能額から節税可能額が計算できます。
しかしながら経費を使えば良いかというと、そうではありません。
目次
良い経費・悪い経費とは
近藤：
経費には良い経費と悪い経費の2種類があります。
良い経費とは物件の価値向上に繋がる経費のことです。
後ほど伊藤さんよりご紹介しますが、例えば建物をきれいにする機械洗浄・特別清掃、腰壁清掃などが良い経費として挙げられます。
一方、悪い経費には、交際費と称した飲み会や行動を伴わないセミナーや交流会の費用などが挙げられます。つまり、直接的に物件の価値向上に繋がらないものです。
BMクラウドで多くの物件を管理してる我々には、良い経費のいろんなアイデアや現場のノウハウがあります。
今回は、その現場のアイデア・ノウハウを紹介させていただきます。
良い経費（１）特別清掃
https://assetapps.shop/1150_1/1150_1/1045/
伊藤：
まず「特別清掃って何だ？」と思う方も多いと思います。
特別清掃とは、ポリッシャーや高圧洗浄機を使った機械清掃のことです。
我々は首都圏で7000〜8000棟の賃貸アパート・マンションを清掃しておりますが、この特別清掃を定期的にやっている物件は、肌感覚で言うと20%くらいじゃないかなと思います。汚くなったら特別清掃をするといった物件がほとんどです。
しかしながら、特別清掃を定期的に実施することは、物件価値と美観の維持に繋がります。
特別清掃の料金は2階建て8戸であれば、弊社では12,000円程度で可能です。
このような物件の価値と美観の維持に繋がるところに使う経費は良い経費と言えますね。
近藤：
ネットショップの特別清掃のページにある「簡易な高圧洗浄」をやることでどのくらい変わるんですかね？
伊藤：
見違えるように綺麗になりますよ！
ケルヒャー・マキタなど、いろんな高圧洗浄機が出ていて、簡易とはいっても通常のエンジンと遜色ない圧力で清掃できますので、皆さんが思っている以上に綺麗になります。
いちばん顕著に効果が現れるのはコンクリートや長尺シートですね。
近藤：
値段も15,000円〜とお安いと思うんですが、10〜15戸くらいのアパートなら、これを年2〜3回実施することで相当美観が保たれるという認識でいいでしょうか？
伊藤：
はい。またいくつか付け加えるとするなら、
「月に4回巡回清掃はいってほしい。でも特別清掃は高いからやらない」というのがほとんどなんですけれど、我々の現場目線で言うと
「月に2回の巡回清掃にして年に2回は特別清掃をしましょうよ」と。
物件は綺麗になり、かつ実は年間で言うとそちらの方が費用が安くなるんですよね。
管理会社さんからも、そういった提案をしてもらったことはないと言うお声もあるかと思いますが、その理由は管理会社さんは実際に現場で作業しているわけではないからです。
我々のように現場にいる者の肌感覚としては、月4回巡回清掃に入るよりも月に2回の巡回清掃にして、その余力で年2回の特別清掃を実施すると言うのが、一番いいのかなと思っています。
良い経費（2）腰壁清掃
近藤：
また、機械洗浄・特別清掃のネットショップのメニューに「腰壁清掃」というものがありますよね。
階段とか廊下の共用部の腰壁は、雨だれやホコリの蓄積によって汚れてきます。しかし通常ポリッシャーは床面しかかけませんよね。
腰影清掃というのは珍しいと思うのですが、この効果はどうでしょうか？
伊藤：
腰壁清掃は、あまり聞き慣れない言葉だと思います。
特別清掃・定期清掃は共用部の床面清掃というくくりになっていますので、廊下・階段・エントランス等になります。ですので、腰壁は実は含まれないんですね。
腰壁清掃しないとどうなるのかというと、雨垂れが染み付いて取れなくなってしまいます。中に染みついた汚れは、なかなか取ることが難しいんですよね。汚れが綺麗に取れない場合には、綺麗にするには塗装するしかありません。
腰壁に関しては2年に1回程度、清掃していれば塗装工事をするような状態にもならず、綺麗に保てます。珍しいですがおすすめできるメニューです。
近藤：
これはまさに良い経費の使い方ですよね。
1回いくらくらいからでしょうか？
伊藤：
料金は腰壁の長さによるため見積もりベースになりますが、30,000円からとなっています。
良い経費（3）手すり塗装
https://assetapps.shop/1146_1/
近藤：
続いて良い経費というところで、共用部の「手すり塗装」についてはどうでしょうか？
伊藤：
手すり塗装のご依頼が1番多いのは、木造の2階建アパートです。
木造のアパートですとコンクリートやRC（鉄筋コンクリート）ではないため、鉄の手すりを置くことが一般的で、その耐久年数は大体5〜6年とされています。
よく、手すりが錆びて劣化してしまってからどうにかならないか？と依頼をいただきますが、その状態になるまでには、おそらく10年以上経っているかと思います。
手すりが錆びて劣化してからではなく、ちょっと錆びてきたなと感じる6〜7年くらいに手摺塗装を行うのがおすすめです。
これも良い経費の使い方のひとつではないでしょうか。
近藤：
木造10戸くらいのアパートの場合は大体どのくらいの費用感になるのでしょうか？
伊藤：
階段手すり塗装は9万円〜ですが、階段の裏や手すりの続いている廊下まで一緒に実施することも多いので、実際のところ10万円前後というのが一般的と考えてもらえると良いかと思います。
近藤：
ここも6〜7年できちんとメンテナンスすることで美観が維持されて、内見に来た方の印象も全く変わってくるかと思いますので、物件価値向上に繋がりますよね。
良い経費（4）物件価値を高める 設備の改修・設置
近藤：
続いて、設備に関する良い経費の使い方についてお話を伺いたいと思います。
こちらは、数10万〜数100万の余力がある場合になるかと思うのですが、宅配BOXやダストボックスの設置、ゴミ置き場の施工を伴う改修など、設備改修や設置は良い経費の使い方かなと思います。そのあたりはどうでしょうか？
宅配BOXの設置
https://assetapps.shop/1150_1/
伊藤：
宅配BOXは、毎年のように賃貸住宅の設備ランキングのTOP10に必ず入ってくる設備です。実際、築年数が古いところにはほぼ宅配BOXは設置されていません。
ここ2〜3年でみると、新築の物件に関してはほぼ100%設置されています。
Amazonや楽天の様々な通販の配達物の受け取りに際して、宅配BOXの有無は居住者様の満足度に非常に繋がってくる部分だと思んですよね。
宅配BOXは、世帯数によって何マス置くべきかなどカスタマイズできますし、どこにおくか（屋根の下か等）によって料金が変わってきますので、お見積ベースになっています。
近藤：
宅配BOXにも色々なメーカーがあると思うのですが、BMクラウドネットショップで扱っている宅配BOXの特長を教えてもらえますか？
伊藤：
BMクラウドネットショップで扱っている宅配BOXには、以下のような特長があります。
- 屋内・屋外のいずれも設置可能
- メンテナンスフリー
- 非常時の開扉機能を備えてた安心設計
- 電源工事が不要
管理人さんのいない賃貸物件にはとくに合っているのではないかなと思います。
近藤：
設置する高さや大きさも物件の規模によって、色々な設置パターンを選べるといった特長もありますよね？
伊藤：
はい、設置パターンや設置数はカスタムできます。
設置会社は世帯数に対してどれくらいの宅配BOXが必要かといった目安を持っています。
例えば、4戸であれば4つの宅配BOXを置くことはしないそうです。一般的には 10戸の物件であれば２つの宅配BOXの設置をするというように、世帯数の20〜30%といった設置数になることが多いようですね。
ゴミ置き場の改善
近藤：
最後に、ゴミ置き場を改善することがなぜ良い経費に繋がるのか、実際の改善のイメージについて伺えますか？
伊藤：
ゴミ置き場は、我々が清掃を行っていて特に近隣の方や入居者のクレームが多い案件です。
コンクリートで囲んでネットを被せているだけのところが一般的なのですが、ゴミ出しをするのは朝が多く、急いでいたりネットが汚れていると感じたりするためか、ネットを手で上げずにネットの上からゴミを置いていってしまうことが多くあります。
そうなると、カラスの被害が出たり、夜にゴミを出されてしまった場合はネズミや害虫に荒らされたり、といったことが起きるわけです。
対策としては、ゴミ置き場の専用BOXを設置するのが良いかと思います。
ゴミ置き場の専用BOXといっても、10万円、20万円〜のものもあれば、折りたたみの簡易なものもあるのでご相談いただきたいです。
近藤：
ゴミ置き場問題は物件価値の向上だけでなく、衛生面でも重要な観点ですよね。
入居者様も内見時に意外と見ている部分で、一番日常の生活のイメージが出てしまう場所でもあると思います。ここを綺麗に保つことが物件価値向上に繋がりますので、非常にいい経費としてBMクラウドネットショップを活用いただきたいですね。
関連記事リンク